Pourquoi investir en bourse plutôt que dans l’immobilier ?

Il existe deux catégories d’investissement possibles lorsque l’on veut faire fructifier son épargne sur le long terme : l’immobilier ou la bourse. Les deux ne se valent pas. Nous allons ici vous démontrer pourquoi il y a plus d’avantages à investir en bourse que dans l’immobilier pour faire fructifier son épargne.

Les performances brutes comparées

Une idée reçue veut que la bourse soit moins rentable que l’immobilier, c’est faux.

Nous avons pris pour exemple le marché immobilier ancien en Ile de France et la marché US des actions. Ce sont tous deux parmi les meilleurs marchés accessibles pour un particulier avec des offres très variées.

Évolution de l’indice US des 500 plus grandes valeurs sur 20 ans

Évolution des prix de l’immobilier ancien en France Métropolitaine depuis 2000

(source INSEE – Prix des logement anciens depuis 2000 en France métropolitaine)

Performances brutes au 31 décembre 2022 de l’immobilier ancien et la bourse US

Comme vous pouvez le constater, sur une très longue période de 20 ans, le placement en bourse se traduit par un capital multiplié par 4,3 alors que celui dans l’immobilier en Ile de France a été multiplié par 2,6. Autrement dit, la performance de la bourse est plus de 1,6 fois supérieure à celle de l’immobilier.

Les « pour » et les « contre » de l’investissement immobilier

Vous devez aussi prendre en compte d’autres facteurs que la performance brute.

Deux arguments en faveur de l’immobilier

1. Un capital qui ne peut pas valoir 0 à priori. L’appartement ou la maison ne peut pas faire faillite contrairement à une entreprise.
2. L’effet de levier procuré par le crédit immobilier. Un apport de 1 euro permet en général d’investir entre 5 et 10 euros.

Quatre points en défaveur de l’investissement immobilier

1. Les frais importants qui vont diminuer la performance constatée entre le prix d’achat et le prix de vente

• Au moment de l’achat, ils représentent au total entre 3 % et 18 %
• • Les frais de notaire qui varient entre 3 % dans le neuf et 8 % en moyenne dans l’ancien.
  • Les frais d’agence immobilière, si vous achetez dans l’ancien : entre 3 % et 10 % de la valeur du bien acquis.

• En cours de vie de l’investissement, les frais sont permanents et nombreux :

1. • Les charges courantes.
   • Les charges exceptionnelles (ravalement, toiture, isolation, peintures, ascenseur …).
   • Les petits travaux divers et variés (plomberie notamment).
   • Les frais de remise en état dus à l’occupation par un locataire.
   • Les frais de gestion (entre 5% et 10% des loyers) si vous décidez de faire gérer le bien par un professionnel.
2. Les nouvelles contraintes introduites par le législateur qui vont aussi diminuer la rentabilité
   • La loi ALUR qui encadre les loyers pour les zones qui y sont soumises.
   • L’obligation de travaux d’isolation consécutive au bilan énergétique avec un retour sur investissement extrêmement long.
   • … plus toutes celles que nous ne connaissons pas encore et qui pourraient survenir
3. Un capital difficilement mobilisable. Au moins 3 mois pour récupérer son capital, à partir du moment où le bien est mis en vente. Par ailleurs, vous ne pourrez pas mobiliser une partie de capital mais uniquement la totalité.
4. Le temps passé pour la gestion si vous ne faites pas appel à un professionnel.

Les « pour » et les « contre » de l’investissement boursier

Trois arguments militent en faveur de la bourse

• Un capital disponible à tout moment
• La possibilité d’investir aussi bien en France qu’à l’étranger, c’est-à-dire dans les zones géographiques les plus dynamiques (en l’occurrence les USA pour les 20 dernières années)
• Simple et non chronophage si vous respectez quelques règles de base (cf. cet article) ou si vous décidez de suivre une stratégie d’investissement comme celle proposée dans l’abonnement BLB INVESTING

Trois points sont en défaveur de l’investissement en bourse

• Pas d’effet de levier possible, sauf à être aguerri dans l’investissement en bourse. Vous pouvez emprunter auprès de certains courtiers 2, 3 ou 4 fois le capital disponible en propre (par exemple avec Interactive Brokers)
• Pas de garantie sur le capital. Il est cependant possible d’en limiter fortement les risques en suivant les règles de cet article ou en vous abonnant à la stratégie BLB Investing.
• La volatilité de la valorisation du capital qui entraine des périodes de creux par rapport au dernier plus haut (généralement appelées drawdown)

En résumé

La fiscalité comparée entre l’immobilier et la bourse

La fiscalité française tient un grand rôle dans la rentabilité nette d’un investissement. Cependant les situations fiscales de chacun d’entre vous, mais aussi les mécanismes mis en place par les législateurs sont extrêmement variés et complexes. Nous n’aborderons donc ici que les cas courants et les plus répandus pour une personne physique directement propriétaire de son patrimoine.

La fiscalité de l’immobilier

1. En cours de vie de votre investissement, vous devrez vous acquitter de :

• La taxe foncière basée sur la valeur locative. Le taux global diffère d’une ville à l’autre. Il est par exemple de 20% à Paris
• Les loyers sont imposés à l’IR au taux marginal d’imposition de votre foyer après abattement. Les abattements sont différents suivant le type de location et le montant des loyers :
  • Impôt sur le revenu – Revenus locatifs d’une location non meublée.
  • Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée.

2. En cas de revente du bien immobilier, l’état prélèvera un impôt sur les plus-values ainsi que des cotisations sociales :

• La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %
• Le taux pour les cotisations sociales après déduction pour durée de détention est de 17,2 %

Les abattements sont calculés suivant les durées de détention tels que décrits ici

La fiscalité des investissements en bourse

Quant à elle, la fiscalité des investissements en bourse est plus simple. L’état prélèvera un impôt et des cotisations sociales sur les plus-values et les dividendes :

• La plus-value et les dividendes sont imposés à l’impôt sur le revenu au taux unique de 12,8 % ou si vous en faites le choix à votre taux marginal d’imposition à l’impôt sur le revenu.
• Le taux pour les cotisations sociales est de 17,2 %.

Vous pouvez d’ailleurs constater un taux d’impôt inférieur à celui de l’immobilier. Plus de détail sur le site des impôts :  ici pour les dividendes ou ici pour les plus-values

Nous ne traiterons pas dans cet article des différentes enveloppes fiscales qui permettent de défiscaliser tout ou partie de vos investissements et de vos revenus.

Liste de ces différentes enveloppes :

Alors, bourse ou immobilier ?

Comme nous venons de le voir les avantages de l’investissement en bourse sont nombreux et prennent le pas sur les inconvénients en appliquant quelques règles simples que nous décrivons dans cet article. La bourse est plus performante, plus simple et moins taxée que l’immobilier. Cependant, vous devrez en être convaincu pour pouvoir supporter les variations quotidiennement consultables de votre portefeuille d’actions. Mais au final vous serez gagnant.